HEREDAR UNA VIVIENDA, ¿QUÉ PASOS TENGO QUE DAR PARA PODER VENDERLA?
Son muchos los clientes que llegan a nosotros para vender una casa heredada. Sin embargo, antes de poder hacerlo es necesario hacer una serie de trámites previos.
Cuando fallece un familiar, los herederos deben tramitar la herencia del fallecido (liquidación y adjudicación de sus bienes entre sus herederos).
Lo primero que debes saber es que existen unos plazos para ello:
- Plazo Fiscal: 6 meses para la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- Plazo Civil: no existe un plazo legal establecido para la firma de la correspondiente escritura de liquidación y adjudicación de herencia; puede realizarse en cualquier momento.
El siguiente paso es la recopilación de documentación necesaria:
- DNI del fallecido.
- Certificado de defunción: es el documento que acredita oficialmente que una persona ha fallecido. Puede solicitarlo cualquier persona con interés legítimo ante el Registro Civil correspondiente. El plazo para su expedición suele ser de 15 días desde la fecha de fallecimiento.
- Certificado de Últimas Voluntades: es un documento muy importante porque en él constará si el fallecido había otorgado, o no, testamento (la adjudicación de la herencia se hace de diferente forma si existe testamento que si no existe). En caso afirmativo, constará el nombre del Notario ante quien lo otorgó y la fecha. Se solicita en el Ministerio de Justicia cuando hayan pasado 15 días hábiles desde el fallecimiento.
- Certificado de Seguros de Vida: se solicita también en el Ministerio de Justicia cuando hayan pasado 15 días hábiles desde el fallecimiento. Este documento permite saber si el fallecido tenía alguna póliza de seguro con cobertura por fallecimiento y, en caso afirmativo, quiénes son los beneficiarios.
- Certificado de Saldos Bancarios: se solicita en las entidades bancarias en las que el fallecido tuviera cuentas bancarias, depósitos, fondos de inversión, etc…Para que las entidades bancarias emitan estos documentos requerirán el Certificado de Defunción y copia del Testamento (si lo hay) o de la Declaración de Herederos y el Cuaderno Particional (en caso de no haber testamento).
Cuando dispongas de toda esa documentación pueden darse dos escenarios:
- Que en el Certificado de Últimas Voluntades constara que SÍ existe Testamento. En este caso, además de la documentación de la que ya dispones, uno de los herederos deberá solicitar una Copia Autorizada del Testamento en la Notaría donde este fue otorgado. Para ello deberá personarse y aportar el Certificado de Defunción y el Certificado de Últimas Voluntades.
Una vez visto el contenido del testamento puede que sea necesario realizar Cuaderno Particional (documento en el que se recoge cómo se reparten los bienes de la herencia entre los herederos) o no.
NO será necesario hacer Cuaderno Particional cuando:
a. En el propio testamento el testador refiriera el reparto de los bienes de su herencia (salvo que el reparto vaya en contra de la ley y perjudique los derechos de algún legitimario).
b. Soló exista un heredero, puesto que todos los bienes de la herencia irán para él sin necesidad de reparto con nadie.
SÍ será necesario hacer Cuaderno Particional cuando:
a. En el propio testamento el testador sólo nombra a sus herederos pero no se refiere a reparto alguno (ejemplo: …”dejo todos mis bienes a hijos María, Carmen, Luis, Alfonso y Fernando”…).
b. En el propio testamento el testador nombró a un Contador Partidor distinto de cualquiera de los herederos.
- Que en el Certificado de Últimas Voluntades NO constara la existencia de Testamento. En este caso, los herederos del fallecido [por este orden: descendientes, ascendientes, cónyuge, hermanos, sobrinos, y resto de parientes hasta cuarto grado de consanguinidad (primos hermanos. En ausencia de todos ellos heredará el Estado)], deberán otorgar una escritura ante Notario en la que se recoja quiénes son los herederos legítimos del fallecido y por tanto tienen algún derecho sobre su herencia; esta escritura es la llamada Declaración de Herederos, que deberá firmarse por todos los herederos y dos testigos).
En este caso siempre será necesario hacer Cuaderno Particional.
En relación al Cuaderno Particional (al que dedicaremos otro post específico) conviene señalar que es muy importante valorar adecuadamente los inmuebles que hubiere en la herencia por su valor de mercado.
Con todo lo anterior, tanto si existía testamento como si no, ya estaríamos en disposición de firmar ante Notario la Aceptación y Adjudicación de Herencia, documento público necesario para que los herederos puedan ostentar la titularidad de los bienes heredados.
Una vez otorgada la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia habrá que liquidar dos impuestos:
- Sucesiones y Donaciones
- Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana – Plusvalía Municipal (en caso que hubiera inmuebles entre los bienes de la herencia).
Finalmente, con todos los pasos anteriores dados, ya estaremos en disposición de regularizar la situación de los inmuebles que hubiere en la Herencia en los Registros de la Propiedad correspondientes, de manera que figuren a nombre de sus nuevos propietarios, y ahora sí, ya se podrían vender los inmuebles heredados.
Aunque hemos intentado sintetizar y hacer lo más sencillo posible el proceso, verás que vender una vivienda heredada no es tarea sencilla, así que si necesitas ayuda no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
2022.03.03